撰文：

佩奇

美编：

田青

校对：

紫藤

——1——

股市和楼市，互道SB的时候又来了！

A股连续下跌，楼市却止跌启阳，又到了楼市与股市互道对方一声SB的季节了。

除了俄乌开战这一重大利空之外，似乎我们已经给大盘找不到一泻千里的理由了。

两会正当时，政策正当时，刺激正当时，面对的却是一蹶不振并且一直向下秃噜的指数。

另外一边，楼市也正在边际放松。

广州、深圳、上海等一线城市开始降低利率，甚至大部分已经回归基准利率；

我们所在的郑州在3月1日出台了力度和规模空前的“郑18条”；

昆明、菏泽两个分处南北方的城市开始降低首付比例；

青岛下属的即墨区开始放松了限售。

就连2021年中旬喊话说，所有押注房价不会下跌的人，终将付出惨重代价的郭主席，也一反过往的开始唱多楼市。

地产的去金融化已经得到了实质性控制。

言外之意是什么？

地产已经脱离了危险期，地产已经脱离对于金融行业系统性风险的潜力压力。

总而言之，可以开始逐渐放松了。

以上不同城市的不同政策，当时只是2022年的开端。

面对未来强大的预期，有人开始准备买入进场，尘封在抽屉最下层的信用卡又要派上用场了？

然而，还有一群人，一边忽悠其他人去买，自己却在做着“把球给我，我要回家”的操作。

一边是集资进场的人，一边却是准备套现跑路的另一波人，当下的市场，到底哪波人做的才是“正确选项”？

——2——

新房两极分化

新政后的第一个周末，郑州新房市场已经开始明显回暖。

我们先来看新房市场。

豪宅、优质产品总是“春江水暖鸭先知”的那一群鸭子。

比如北龙湖北岸的保利璞岸，作为总价600万左右的改善房源，自从开年以来一直受到郑州中产及以上群体的追捧。

作为整个郑州市场500-700万总价区间的稀缺产品，保利璞岸160㎡、180㎡的产品不仅户型设计优异，总结可控，更是位于郑州北龙湖中原科技城北岸的“第一排”。

未来，部分楼层高的业主，在视野好的天气，完全可以向南远眺整个金融岛及北龙湖大片的水域。

央企背书、北龙湖、产品优异，综合因素加起来，完全抵消了保利璞岸PPT卖房对客户产生的疑虑。

当然，除了北龙湖的保利璞岸，还有不少热门区域的网红楼盘，到访量都在上涨。

比如金水北组团的康桥天樾九章、万科翠湾中城、美盛教育港湾&金水印；

比如滨河国际新城的海马青风公园、华发峰景湾、电建泷悦华庭等；

比如碧桂园西湖&云顶&凤凰城等。

有到访量，才可能会有成交量；成交量持续稳中上扬，销售价格才会上涨；个别楼盘销售价格上涨，推动全面的价格上涨，郑州楼市才会全面回暖。

但是，敲重点了。

安全仍旧是大部分购房者心中所忧。

时至今日，还有大量的新房工地没有正式复工，即便是市场行情再热， 购房者也不会把钱砸向水坑当中，更何况是在赚钱不易的当下。

而市场回暖，也是优先从优质项目，强势区域先行，而价格也是由这些区域带领的，比如郑州，北龙湖就是领涨的那个区域。

与优质产品优质地段项目相比，刚需产品和远郊地段，只不过是被政策务虚了一把，务实的时候，目前还没有来到。

当然，这是佩奇自己的看法，不代表平台的论点和看法。

——3——

二手房一瞥

与新房的大量买入不同，二手房却有不少人在选择“抛掉”。

比如，广电天韵、龙之梦东苑、安和文苑、国龙绿城怡园二期、永威五月花城、双湖花园等小区的业主，一定是率先拨通中介电话要求调价的。

其中，数龙之梦东苑业主的电话最多。

作为北龙湖南岸的“上车盘”，因为早期8500-11000元/㎡左右的团购房，龙之梦东苑一直都是郑州征收“差额税”的纳税大户。

120㎡左右的边户和中间户，140㎡左右的边户是龙之梦东苑成交量比较大的几个户型，起步40万的差额税都是再平常不过的事。

尽管装修发票、贷款利息可以抵扣一部分税款，但是奈不住公务员群体有眼光，暗暗选中了熊市中郑州涨幅最高的一个小区。

到现在，差额税转向1%的个税，税款的大头都可以由卖家拿走，剩下的小头让给卖家当做购房的添头，促进成交，何乐而不为？

只是2017年之后的大部分购房者，不论你是投资，还是自住，差额税这件事和你关系就不大。

是职业选错了，还是眼光不好，可以自纠一下。

除了龙之梦东苑这个典型案例之外，郑州市场影响比较大的就是热门区域的次新房。

郑州最为典型的区域就是高铁东站的西广场。

比较典型的是海马公园三期、五期；国龙绿城怡园二期、华启金悦府、建业天筑等几个二手次新房小区。

这些小区过去的流动性比较差，其中很大的原因就是受到巨额差额税的影响。

比如海马公园三期大概有1万/㎡的差额，这也就导致了之前一直都是房龄超过10年的海马一期二手房比较火热，而三期却不温不火。

还有国龙绿城怡园二期，这个小区和龙之梦东苑类似，只不过这个是国企河南能源的单位家属院，在差额税转变为1%核定税率之前，有1.2万/㎡左右的差额，即便是算上贷款利息和装修发票，也抵扣不了多少钱。

更重要的是，对于买卖双方而言，这笔钱没有使得买家收益，更没有使得卖家多赚钱，这种两头不讨好的政策，自然导致了大量二手房交易的搁置或暂缓。

当下，不论是价格有没有真实的成交，但是带看量却是真实地在上涨。

——4——

当下做出正确的抉择

一边是火热的新房市场，土豪们都在抓紧买入，改善生活；另外一边是二手房市场，抛售的行为此起彼伏，到底谁在做正确的市场行为？

1、对于二手房而言，或许是出货的时机。

行情来到的时候最应该跑路的时候，特别是多套房的体制内家庭，毕竟不足1万/㎡单价的房子，2-3万/㎡卖掉，这种事一辈子也不会有几次。

非体制内的三套房且以上拥有者，趁这个机会升舱吧。

郑州再好，在教育、就业等方面的硬伤短期内没有改变的机会，与其陪着郑州空耗，不如到成都、杭州、广州等城市够一够，即便是两套换一套，也不是没有价值。

2、对于新房而言，还是围绕郑东新区为核心的逻辑，可以适度扩散至金水北、老经开等区域。

但要持续坚持以国央企、改善、优质区域为主的市场逻辑，紧盯以上三条逻辑，缺一不可。

3、现在的市场格局，能买二手，不买新房。

过去，开发商是公募，而你我是散户，但是一旦开发商的房子卖掉了，二手房市场就是散户对散户的市场，特别是经历过去5年，有大量着急抛售的房源，二手笋盘或者可以淘一淘。

4、紧盯郑州的核心资产。

都说未来要拥抱核心资产，啥是核心资产？

那些牛市中领涨，熊市中不跌的，就是核心资产。

那些已经跌穿的地段和房子，你还指望他绝地反击？

本文完。

▼往期文章

备注：

本文部分图片和信息来源于网络。

文中观点只是作者看法，不构成操作建议。

【注：本文作者原创，未经本平台允许禁止抄袭，侵权必究!全网追踪!】

光学系统测试

上海光学影像测量机哪家好

3次元测量仪