种地不挣钱，本为社会普遍认可的看法。但过去三年农业收入好转，有不少承包大户种赚到了钱。在业外人看来，农业是个赚钱的行业。再加过去三年疫情，其他行业经营困难，而农业因本身特点，受疫情影响小，且粮食价格高涨。一定程度上，农业成了秀饽饽，大量投资开始涌入，土地转包价格也水涨船高。为此，各地土地承包权转包合同纠纷涌现，主要表现在地主要求涨地金，否则收回土地。殊不知，长期核算，种地很难赚钱。

刚好看到一个既判案例，感觉对转包合同双方都有借鉴意义，在此转录二审生效判决书全文，供大家参考。

海南金绿农业有限公司与海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五二村民小组与海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五一村民小组农村土地承包合同纠纷民事二审判决书

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文书正文

当事人信息

上诉人（原审被告）：

海南金绿农业有限公司

。

法定代表人：陆霞，该公司经理。

委托代理人：曾广亮，

海南刚峰律师事务所

律师。

被上诉人（原审原告）：海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五一村民小组。

负责人：冯勇，该村小组组长。

被上诉人（原审原告）：海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五二村民小组。

负责人：冯子男，该村小组组长。

二被上诉人共同委托代理人：虞青波，

海南宝岛律师事务所

律师。

二被上诉人共同委托代理人：陈韦元，

海口市美兰区法律援助中心

律师。

审理经过

上诉人

海南金绿农业有限公司

（以下金绿公司）因与被上诉人海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五一村民小组（以下简称五一村民小组）、海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五二村民小组（以下简称五二村民小组）农村土地承包合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院

相关案件

民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审案件事实

原审法院查明：1999年9月20日，五一村民小组、五二村民小组共同作为甲方，金绿公司为乙方，签订一份《承包土地开发种植协议书》，约定：“甲方同意将本单位集体所有土地位于南玉坡荒地45.58亩（按实际开垦丈量面积为准）发包给乙方发展热带高效农业；承包年限为30年，从1999年9月20日至2029年9月20日止；承包土地单价定为每年每亩65元，另加上缴镇政府管理费10%，村委会管理费5%，总付款金额按实际开垦种植亩数计算，镇、村管理费一次性付完。土地承包款按开垦种植面积总金额分为三期付款，每一期付10年，第一期从合同生效日起交付，第二期2009年9月交付，第三期2019年9月交付，如果一方不按期支付承包金，超过半年甲方有权收回该土地。”合同签订后，金绿公司在承包的土地上种植树木，并依据合同约定付清2019年9月20日前的土地承包金。2013年，为了解决农村土地承包中存在的租金过低、租期过长、租地面积过大（即土地承包“三过”）造成农村新增人口无地使用等问题，海口市美兰区委农村工作领导小组办公室于2013年9月委托

海南中兴华土地房地产估价有限公司

对海口市美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算，根据

海南中兴华土地房地产估价有限公司

2013年11月20日出具的（海南省海口市）中兴华（2013）（估咨）字第017号《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》（以下简称《测算报告》）结果显示，在测算日期2013年9月30日至2013年11月20日期间，三江镇农业用地中，坡地的市场平均年租金为500元／亩。五一村民小组、五二村民小组认为《承包土地开发种植协议书》中约定的租金金额明显过低，要求提高租金，金绿公司不同意，遂成讼。

一审原告观点

原审中五一村民小组、五二村民小组提出的诉讼请求为：1、金绿公司承包五一村民小组、五二村民小组的土地租金价格从目前的每亩每年65元提高到每亩每年500元（从2014年1月1日至2029年9月20日止）；2、金绿公司承担本案的诉讼费。

一审法院观点

原审法院认为：金绿公司认为涉案合同在1999年订立，不属于政府清理“三过”问题的范围，但文件中提及重点清理2011年-2013年期间农村土地承包的“三过”问题，但并非仅限于清理该时间段订立的土地承包合同，故金绿公司主张没有事实依据。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理”规定可知，县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门对其本行政区域内农村土地承包及承包合同有管理权限。海口市美兰区人民政府农业主管部门委托评估公司对美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算，并指导农业用地出租及调整租金价格，系其法定职责。五一村民小组、五二村民小组与金绿公司签订的《承包土地开发种植协议书》，虽然是各方当事人当时的真实意思表示，但由于双方签订合同时，并没有意识或预见到因五一村民小组、五二村民小组方的人口的增长、地区的经济发展及国家政策变化所带来的土地需求和价值变化等问题。而当时所约定的土地承租金为每年65元，且租金价格30年不变的条款，虽然也是基于当时五一村民小组、五二村民小组的人口对土地需求不强所作出的估算，但这种30年租金不变的约定，本身就与市场经济相背离，尤其是在国际旅游岛背景下的地价变化超出了人们的预见。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2005）第6号第十六条“因承包方不收取流转价款或向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理”的规定，五一村民小组、五二村民小组据于当前情形的重大变化，依据《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条“…年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额”，以及《海南经济特区土地管理条例》第七十七条“有下列行为的，由县级以上土地、林业和农业行政主管部门根据各自的职责，责令限期改正：……（三）集体所有土地使用权出让、对外承包价格低于市、县、自治县人民政府制定的价格标准的”的规定，提出对金绿公司承包土地应提高土地租金的请求，具有一定的合理性和公平性，依法应当予以支持。金绿公司依据《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第八条主张五一村民小组、五二村民小组提出变更合同条款的诉求已超出诉讼时效规定的期限，但该解释出台在《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》之前，根据新法优于旧法的适用原则，金绿公司认为五一村民小组、五二村民小组申请变更合同超过时效的抗辩理由不能成立。五一村民小组、五二村民小组根据美兰区政府委托评估公司所出具的《测算报告》，请求将金绿公司承包的土地由每年每亩租金65元提高至市场平均租金每年每亩500元，考虑到我省今年连续遭受超强台风“威马逊”、“海鸥”的影响，涉案土地所在的三江镇地处台风经过的重灾区，包括金绿公司在内的承包户都受到不同程度的损失。另一方面，金绿公司种植树木的生长周期较长，回收成本较慢，且上述租金指导价格测算报告仅是参考性的评估报告。综合本案各方面情况，从公平合理的角度考虑，本院酌情确定金绿公司依照合同承包五一村民小组、五二村民小组的集体土地45.58亩，自2014年1月1日至2029年9月20日止，可由每年每亩租金65元提高至每年每亩租金300元。综上，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、五一村民小组、五二村民小组与金绿公司于1999年9月20日签订的《承包土地开发种植协议书》中约定的土地承包金，自2014年1月1日起至2029年9月20日止，由每年每亩65元提高至每年每亩300元。二、驳回五一村民小组、五二村民小组的其他诉讼请求。案件受理费2880.58元，由五一村民小组、五二村民小组负担1152.58元，金绿公司负担1728元。

上诉人金绿公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决书认定事实错误。1、一审判决的认定明显与涉案合同签订时的宗旨不一致。首先，人口增长属预见的范畴，且涉案承包土地为荒山荒地，经金绿公司开垦平整后才转化为林地。至于五一村民小组、五二村民小组村民享有村集体发包的家庭承包土地，人口增长与涉案土地无关。其次，土地需求及价值变化为市场经济，纯属商业风险，五一村民小组、五二村民小组在签订合同时应当予以考虑及判断。一审判决书将市场经济的商业风险归结于不可预见的客观因素，认定事实明显错误。2、金绿公司承包土地的用途为植树造林，经济效益较小，且每年涉及台风影响，损失严重。签订涉案合同时，如土地承包成本过高，金绿公司会选择其他投资，现法院判决调整土地租金，将会直接导致金绿公司土地承包经营亏损。二、五一村民小组、五二村民小组诉请变更合同条款的诉求已超出诉讼时效，不应受法律保护。根据《合同法》第五十四条规定和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款规定，法律规定合同条款变更的前提为订立合同时显失公平，且在行为成立时一年内提出。涉案合同已履行十五年之久，五一村民小组、五二村民小组才请求变更，其诉求远远超出法律规定的诉讼时效，不应受法律保护。三、一审判决书适用法律错误。1、《农村土地承包法》第四条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定”和第二十四条规定：“承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除”和《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，涉案合同属有效合同，合同效力应自行为成立始起即具有法律效力和约束力，但一审判决书未适用上述法律审理本案，作出的判决不符合法律规定。2、一审判决书适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定审理本案，但该法律规定的情形与本案事实不符。涉案合同签订时，并未存在显失公平情形，至于市场经济变化的客观情况属于商业风险，合同当事人应当预见与判断，本案无事实理由归结于无法预见。一审判决书认定在国际旅游岛背影下的地价变化超出了人们的预见，如按此逻辑推理，在成立国际旅游岛之前签订且未履行完毕的所有土地承包合同、土地买卖合同、房屋买卖合同均可调整变更价款，那么市场经济将处于混乱状况，后果不堪设想。3、一审判决书适用最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定审理本案，该法律规定的情形也与本案事实不符。该条法律规定的情形为承包方不收取流转价款或向对方支付费用的约定产生纠纷，但涉案合同未存在此情形，一审判决书适用法律不当。4、一审判决书适用《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条和《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条及《海南省经济特区土地管理条例》第七十七条规定审理本案，该三条规定均属于行政管理范畴，其前提为订立合同时应遵循的原则，而不是合同履行过程中应当变更合同条款，一审判决书适用法律、法规不当。四、涉案合同已全面履行，法院不应判决变更合同条款。涉案合同承包价款金绿公司已支付至2019年，五一村民小组、五二村民小组接收承包价款时未提出异议，证实五一村民小组、五二村民小组明确表示按合同约定执行。针对已经履行的有效合同条款，法院不应判决变更。五、地方政府关于清理农村土地“三过”问题的精神和要求不应作为判案依据。法院审理涉案合同纠纷，应适用《合同法》、《农村土地承包法》、《民法通则》及相关法律规定。至于地方政府只能行使行政手段管理农村土地承包合同，而无权调整农村土地承包合同条款，地方政府关于清理农村土地“三过”问题的精神和要求不应作为判案依据。综上，涉案合同约定的土地承包租金，属于商业风险，当事人在订立合同时，应当预见商业风险的不利后果。一审判决书将市场经济应预见的商业风险视为无法预见的客观情况，认定事实错误，造成错判，请求二审法院撤销一审判决书，支持金绿公司的诉讼主张。

被上诉人观点

被上诉人五一村民小组、五二村民小组答辩称：一、双方于1999年9月20日签订《承包土地开发种植协议书》，约定近50亩承包地每亩每年租金65元30年不变，说明五一村民小组、五二村民小组当时对社会经济发展和情势变化没有考虑或预见，充分暴露出农民作为市场主体的行为局限性。二、如今，国家经济社会发展，特别是国际旅游岛建设，在海南地区所造成土地价值提升，货币贬值、物价高涨的现实，众所周知。归根结底，衡量情势变更的标准体现在前后物价对比值上。相比于合同订立时物价，现今情势确实发生了当时无法预见的重大变化，致使双方合同权利义务关系严重不对等，对价失衡，继续维持合同对五一村民小组、五二村民小组显失公平，违反等价有偿原则。三、海口市美兰区农业主管部门“依职权”委托评估公司作出的《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算技术报告》，内容客观真实，合法有效。报告评估现在涉案土地每亩每年市场平均租金500元，与合同约定租金差距近10倍，说明如今客观情况发生当时订立合同时无法预见的重大变化，继续维持合同对五一村民小组、五二村民小组明显不公平。四、妥善处理“三农”问题，切实维护农民利益，努力增加农民收益，是国家长期实施的战略部署和大政方针。本案事关农民切身利益，处理时既要依法，也要顾全“三农”大局。五、通过物价即租金对比，继续履行合同对五一村民小组、五二村民小组确实显失公平，对于本案农村土地承包纠纷，一审适用《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，十分恰当。这个规定，是处理农村土地承包合同中租金纠纷的特别规定。六、结合《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，本案同时适用《最高人民法院关于适用〈人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，并无不妥。

二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。

二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

法院观点

本院认为：海口市美兰区人民政府农业主管部门对其行政区域内农村土地承包及承包合同具有管理权限，2013年，为了解决农村土地承包中存在的租金过低、租期过长、租地面积过大等问题，海口市美兰区人民政府农业主管部门委托评估公司对美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇农业用地租金指导价格进行评估测算，其评估意见符合当地实际情况，可作为当地土地租金的参考。金绿公司与五一村民小组、五二村民小组于1999年9月20日签订的《承包土地开发种植协议书》中约定土地承包租金为每年每亩65元、租金价格30年不变的条款，虽体现了当事人在签订合同时的真实意思表示，但在合同成立后，随着国际旅游岛政策的实施，海口土地价格大幅上涨，已超出当事人在订立合同时所能预见的范围，继续履行这种低租金30年不变的合同显失公平。现五一村民小组、五二村民小组提出从2014年1月1日起按政府指导价调整土地租金价格，具有一定的合理性，而原审法院根据公平原则，结合全案实际情况，参照租金指导价格每年每亩500元，酌情将合同约定的租金标准相应调整为每年每亩300元，已充分考虑双方当事人的合法权益，此处理结果并无不妥，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

案件结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5761元，由

海南金绿农业有限公司

负担。

本判决为终审判决。

审判长王春芬

审判员陈铭

审判员周玲

二〇一五年九月十一日

书记员杜海燕

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