#2月财经新势力#

这是熊猫贝贝的第1568篇原创文章

2023年2月，中国房地产经济领域，迎来了一个可以说至关重要，具有质变效应的重要动向：

2月20日晚上，中国证监会宣布：“启动

不动产私募投资基金试点

支持不动产市场平稳健康发展”。（下图）

图片来源：见图

证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。

证监会表示，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

为了地产这个亲儿子，进入2023年以来，全国上下，各个部门可谓是“八仙过海，各显神通”。

而这一次，国家证监会提出的“

不动产私募投资基金试点

”可谓是金融规则之下的大杀器了。

这篇文章，就将基于这个国家金融层面针对房地产经济领域的重大政策动向，进行专题，专业的解读和分析，挖掘本质，直击关键，一步到位。帮助更多的朋友弄明白以下这么几个问题：

不动产私募投资基金的出现，意味着机构和资本可以下场炒房了吗？

为什么说证监会实施不动产私募投资基金试点，对当下的中国房地产经济很重要？

在不动产私募投资基金试点通过，全面推广以后，中国的房地产和楼市将会迎来哪些可能的变化和趋势？

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。

内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。

每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

证监会启动不动产私募投资基金试点，有哪些核心要点值得关注？

此次试点工作有七大核心要点：

一是不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

这一点引发了市场的热议，有一种声音比较具有代表性：

这是让专业机构下场炒房了？

其实是有点理解错了：

这里的住宅是特定的居住用房，存量商品住宅，其实是指：

未销售的商品房和烂尾楼。

一句话，这个不动产私募基金是为了给房地产开发商处理房产库存和一些烂尾楼盘。

这属于金融系统纾困房企的范畴

，并不是机构炒房，当然对房地产市场也是利好。

二参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

三是参与试点管理人可按指引要求开展不动产投资业务，不参与试点的管理人原有业务模式及登记备案不受影响，可按照协会现行自律规则，开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。

四是试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。此外，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募。

五是为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

六是私募股权投资基金管理人可以结合实际业务情况，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。

七是鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措，旨在进一步

发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。

为落实不动产私募投资基金试点开展要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务，中基协起草了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》），并自2023年3月1日起施行。

《指引》共二十一条，对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

一是明确试点原则、不动产投资范围、管理人要求，新增产品类型；

二是明确适格投资者及基金运作要求；

三是适度放宽股债比及扩募限制，提升不动产基金运作灵活度；

四是防范风险，加强事中事后监测。

本质上，其实并不复杂，2022年以来，

这一轮针对房地产经济的救市，国家可谓是想尽办法，但这一届居民就是不为所动，都人间清醒，不听信专家的忽悠，不听中介的怂恿，不愿在当接盘侠，不愿意成为高房价的炮灰。

需求端萎靡不振是不争的事实，供给端又因为过去1年多时间的政策和市场“双重挤压”，情况也不容乐观，一些风险信号层出不穷，整个房地产经济循环陷入恶化趋势明显。

打通金融渠道，实际上是

国家直接出台相关政策，为愿意投资不动产的有钱人，开出一条投资渠道！

鼓励有钱人，社会闲散资金，在监管的情况下，通过基金的模式抱团买房，有实力的甚至可以多买。当然，这是有前提条件的：不是说直接让涉房基金买现成，赚现成，捞快钱，而是优先盘活烂尾，存量房产。

图片来源：头条图库

2

本质分析：不动产私募投资基金，到底是个什么东西？有什么用？

不动产私募投资基金本质上是私募基金。既然是私募基金，那就不是一般的人能购买的，私募基金的投资门槛是是相当高的。

当下中国楼市最大的痛点是：

不少富裕家庭想多投资房地产市场，但受制于限购或者资产流动性等因素，或者担心“累进制、惩罚性的房地产税”，无法多买、不敢多买。

而不少刚需、改善型家庭，因为预期或者资金原因，迟迟不买。

预期和信心的现实，共同构筑了当下楼市的困境，最关键的行业闭环，无法完成。

这个情况不能长久，任何经济模式不能闭环，资金无法顺畅进出，产品流动性缺失，崩盘暴雷是迟早的事情。

所以，最好的办法，就是在规则和监管的前提下，

为愿意投资不动产的人，开出一条可控风险的投资渠道！

实际上，这次推出的不动产私募投资基金并不是什么新鲜玩意。

过去，中国有“私募股权房地产基金”，但截至2022年末规模只有4043亿元。

“私募股权房地产基金”，跟“不动产私募投资基金”的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，前者的作用还不够大，所以才有了此次“新政”。

截至2022年末，中国的私募基金基金规模是20万亿，“私募股权房地产基金”只有4000多亿，这是过去几年去房地产化的结果。

如果“私募股权房地产基金”能占私募基金规模的三分之一，至少可以给房地产行业带来6到7万亿的增量资金，甚至更多。

这些钱可以给开发商资金稳定以及楼市回暖带来很大的帮助。

说白了，这就是中国版本的REITS，一个实质性的推进：

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT），也称“房地产投资信托基金” ，最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

从国际范围看，不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以

发行

收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门

投资机构

进行房地产投资

经营管理

，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种

信托基金

。与我国

信托产品

纯属

私募

所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的

开放式基金

与

封闭式基金

。

世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

2023年2月，2023年中国首单上市REITs产品在上海证券交易所挂牌交易

。

图片来源：网络

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。

REITs典型的运作方式有两种：

其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；

其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。

因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

本质，模式，一目了然，中国这次推出的

“不动产私募投资基金”明确规定可以投资存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房的，至于商业性用房、基础设施等就更可以了。

这意味，很多城市曾限制机构购买住宅的规定，可能会放宽，至少对“不动产私募投资基金”放宽。

这样，愿意投资大城市住宅的人，就有了通过“不动产私募投资基金”绕过限购的渠道。另外，通过私募基金投资的房地产，大概率不会有累进制、惩罚性的房地产税，因为这是官方鼓励的投资方式。

有钱人的钱和很多社会资金不是无处可去吗？这不就是提供给这些资金一个可行的投资渠道了么？

摊开来说，国家的意图非常明确：让有钱人和社会闲散资金，在受监管的情况下，在具备预期的收益引导下，来救楼市。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：不动产私募投资基金的推行，将给中国的房地产和楼市带来哪些可能的未来？

关于最新推出的“不动产私募投资基金”的逻辑，因果，还有本质，上面已经说的很清楚了。

和一众高呼利好房地产和楼市的观点不一样的是，这个东西推出来，能发挥多大作用，实际上必然需要时间和市场化运行以后，才能下定论。

一句话，国家推出这个不动产私募基金的本意和目的，就是是为了给房地产开发商处理房产库存和一些烂尾楼盘。

也算是稳地产，稳预期的一个市场化手段。从消息面和本质来看，肯定是利好当下楼市和房地产开发商的。

但是从现实来看，

用富人的钱救楼市，富人肯定也不傻。

越是有钱，投资就越讲究安全之下的收益极限，这个不动产私募投资基金的门槛先不谈，只说投资对象，就很难实现募资的吸引力。

国家希望引入社会资金是给房地产企业纾困，解决烂尾楼和现金流缺口的。

那么就有两种情况：

一种是目标项目，只是因为现金流困难而停工，项目本身的利润率在后续楼市回暖过程中还是比较客观的，而且账目清晰，管理透明，实际上这样的项目基本上也轮不到具有投资性质的私募基金参与。

另一种，就是项目亏空严重，甚至早已资不抵债，就算是完工了也无法覆盖资金成本，或者是债务膨胀，早就侵蚀，甚至覆盖了利润空间的项目，这样的项目，最需要钱，但是也最难吸引投资。

无利可图的东西，正常的资金和投资眼皮都不会抬的，这没有对错的说法，经济社会，商业活动，就是这么现实。

当下现实就存在这么一个悖论：

如果

中国不动产私募投资基金，在监管和引导下只有风险资产和烂尾楼这样的投资方向，那么是无法给募集来的资金带来安全感和稳定回报的，这就决定了这样的基金规模很难做大，没有可观回报的金融投资没有前途。

如果让这样的基金挑肥拣瘦，就挑着优质资产，核心项目，回报可观的项目去投资，那么就成了金融机构和富人从经济环境中吸血的渠道了，很显然，这是国家肯定不愿意看到的情况。

所以，如果既想让

不动产私募投资基金做大做强，又想让这个基金“君子爱财，取之有道”，很显然，关键不在模式，而在国家的监管引导，以及相关的利益分配上面。

看懂关键，才能去谈未来。几个基于经济规律和现实的判断：

第一，

不动产私募投资基金，募资规模和盈利表现呈现直接关联，而当前的投资对象风险，问题，以及价值趋势，并不理想，所以，初始募资和规模扩张，短期内并不乐观。

第二，从消息面，情绪面，以及政策面三个维度来看，肯定是对中国的房地产经济的利好信号，这没有争议，从金融市场该信息公布以后出现的房地产板块拉升就能看出来。

但是具体到现实，能够发挥多大作用，还有待观察。

第三，从房企的角度来看，接受这样的基金投资，本质上也是一种债务，既然是债务，那就绕不开资金成本，比如正常融资渠道成本是10%，那么基金要求的投资回报就不可能超过10%，从这个角度出发就能看明白，实际上

不动产私募投资基金就算健康正常运行，从收益率的角度来看，是受到经济环境中资金成本波动的制约和限制的。

任何受到资金成本制约的投资，实际上都没有多少收益想象力，当然，富人对这个认知比一般人，甚至是市场更清晰，想要让有钱人进行这样的投资，理由在哪里？

这是一个好问题。

第四，有一种说法，

不动产私募投资基金的逻辑是“你不买房，别人买”。

大错特错。

基金比例再大，也是金融参与，买房买成房东，炒股炒成股东的笑话就不要说出来误人子弟了。

实际上，

不动产私募投资基金的投资回报，最终还是需要现实楼市中的购房群体通过真金白银的购买行为来实现兑付的。

就算管理基金的机构通过投资，入股，掌控了一些优质物业和商品房，市场不买单不也是亏的？

短期给供给端输血没错，但是中长期还是要看需求端的恢复情况。

主次要搞清楚，市场不买单，没有需求端源源不断的增量资金进场，金融游戏玩个啥？

总的来说，两种可能的趋势走向：

要么，监管和规则之下，无法保障基金投入的回报和安全，那么这个类型的基金规模注定做不大，更谈不上什么影响了；

要么，做大做强，

政策最终受益的依然还会是一线城市和准一线城市的核心地产（也只有这些投资对象能保障收益，吸引资金持续进入基金）；资本市场上利好的依然是，国企央企等财务状况稳定的龙头房企。

而更多的中小城市的房地产和楼市，以及民营房企，恐怕对于这种追求安全和回报兼顾的基金而言，并不会是青睐和照顾的对象。

毕竟金融投资，没有什么情怀可言，更没有什么责任义务的说法，强扭的瓜不甜，这是最基本的经济和金融底层逻辑了吧？

当然，这个过程里面，对于国家的监管，引导，以及平衡，是提出了非常现实的挑战和要求。

图片来源：头条图库

写在最后：

看清本质，把握主线，中国的房地产经济和楼市，一个新的时代来临？

不动产私募投资基金，相关的分析和讨论，也就这么多了，有依有据，一目了然，直击本质。

虽然后续的走向和影响还存在太多的不确定性，但不得不说，

“不动产私募投资基金”的问世，实际落地，以及推行加速，对于中国的房地产经济和楼市而言，是一个重要的时代转折信号。

文章最后，展开聊聊这个信号，以及对后续中国房地产经济和楼市的几点判断：

首先，

“不动产私募投资基金”

这个东西能不能行，能发挥多大作用，实际上都没有

“国家在金融层面对房地产经济进行探索”

的目的重要。

民间资本贪婪逐利，有钱人个个精明狡诈，想要驱动这样的群体心甘情愿真金白银支持中国经济，没点手腕是不行的。

这很考验国家的管理水平和监管能力。但是既然国家放开了这样的模式和口子，实际上也体现了一个态度上的转变。

其次，

通过“不动产私募投资基金”投资房地产，带有一定的虚拟性，存在亏损、管理人不尽责的风险，不太适合普通人参与。

风险就在这里了，有特定投资方向的私募，会不会变成资本群体依附吸血的一个主要渠道？

机构和有钱人联合坐庄，做局炒作，贩卖焦虑，哄抬房价，利用信息差谋取更高利润？

这不是什么可能的问题，而是必然的结果，资本的游戏，从来都是以盈利为起点，以疯狂为结局的。如果不能收割市场，甚至内部人吃人都有可能。

所以，就算国家放开了这个私募基金模式，实际上对于绝大多数普通老百姓而言，没有多少关系，也不建议参与。

最后，对供给端利好，但是最终的问题还是要放到需求端来解决。

后续中国房地产经济，行业，还有市场，能不能好，还真的不是什么政策，金融支持，以及可能会出现的各种玩法能决定的。

还是要看老百姓是否愿意撬动杠杆，真金白银下场买房，完成闭环的情况来决定的。

说别的都是废话，短期有点用，中长期一定没用，任何经济问题，最终都要回到市场来解决。

哟，这不是时间换空间么？问题是，不说盈利，仅仅资金本身都是有成本的，时间成本最终还是要谁来买单？

这是一个好问题，值得大家仔细思考一下。

行业人聊行业事，聊点大家在其他渠道和文章里面看不到的硬核内容。

以上，就是对2023年2月份最新证监会启动不动产私募投资基金试点动向，进行的专题解读和深入分析内容，和各位读者朋友们，进行一个友好的交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自

@熊猫贝贝小可爱

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