2022，量跌价稳，上海成中国楼市一哥

刚刚过去的2022年，很多人感觉中国楼市很惨。

开发商快活不下去了，新房成交量断崖式下跌，很多楼盘降价促销，裁员潮也出现了。

房价又降了多少呢？

最新的国家统计局数据是，2022年前11月，全国平均房价是9785元/㎡。同比下降了：

356元/㎡。

对比一下A股吧！2022年，上证指数累计下跌15.13%，深证成指累计下跌25.85%，创业板指累计下跌了29.37%。

股民哭晕在厕所，房地产依然是YYDS。

就拿最能反应市场变化的二手房价格来说吧。

上海全年二手房成交量仅为15.5万套，同比下降四成，回到了2017年左右的水平。

但价格上，却以均价72587元/m²，同比上升了8.66%，反超深圳，成为中国楼市的No.1。

自2019年深圳把帝都拉下马后，这是中国房价龙头的又一次易主。

为什么会出现“量跌价稳”，甚至“量跌价涨”的现象？而且如此普遍？

中国的房价上涨，是需求驱动型的，每一次都由于货币和调控政策的宽松，带来需求的暴涨，引发价格上升的循环。

但当需求明显下降的时候，成交量缩水，价格却不会跟着暴跌。

只有在一些新区、郊区新城、卫星城或小城市，才会因为开发商降价出货，造成踩踏式的价格崩盘。

这主要是因为，

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2023，上海有哪些楼盘待？

近300个项目，15大热门组团诠释明年楼市景象，助力小伙伴们早日锁定目标。

01、上海城心组团

大家应该知道，寸土寸金的上海市中心新房供应将主要依靠城市更新。而今年苦等了整整1年，其实只有鸿印里和绿城外滩兰庭两盘，再往前数就是绿地海珀外滩、露香园，近几年市中心新鲜项目屈指可数。

但我想，不用等太久了，城心新房供应浪潮就在路上，就在2023年。

这也将给予一心想买回城央的小伙伴圆梦的机会。

但不可否认，置业的成本会非常高，其中还不乏稀缺的别墅产品。

感兴趣的小伙伴可以先关注绿城外滩兰庭还有一个地块、翠湖、中海建国东路项目、露香园、融创外滩壹号院、新昌城，可能进度会快一些。

值得一提，徐汇内中环也将成为供应集中片区，有高端住宅扎堆、文艺氛围浓郁的徐汇滨江，也有配套成熟，新房难求的康健、漕河泾。

02、虹口杨浦组团

虹口和杨浦新房供应结构有所区别，虹口可能更偏顶豪产品，像新湖、弘安里的别墅等 ；

而杨浦更偏向市区刚改、改善，预算1000万出头，或者改善预算2000万内，我可以肯定地说，杨浦中环内将是低分购房者上车市区最好的机会。

一方面金隅外滩东岸刚开过盘，入围分才约53分（0.17系数），大家可以参考，基本就这个分数趋势。

另一方面，明年杨浦本区的竞争异常激烈，可以预见，大撞车下，分数大概率进一步下探，再下探其实就是对分数没要求了。

其实自积分制以来，市区楼盘即使积分友好，也还是有很多小伙伴入不了围。

而明年的杨浦，我觉得不仅分友好，你多试几次大概率都能买到。

03、普陀组团

招商苏河玺入围分约72分（0.18系数），堪称普陀之光，也从侧面反映普陀内环需求旺盛，明年除了苏河玺，还会有天汇玺，但总体而言内环量不多。

内中环区域，西站/真如/曹杨和长风还不一样，前三者现在有在售楼盘，是低分上车的好区域；而长风具备豪宅氛围，城市界面也更优秀，预计会更受高分买家青睐。

还有就是桃浦，集结了宝华、金茂等优质开发商，一方面期待它们明年到底能以怎样的产品力登场；另一方面也期待桃浦在这些开发商耕耘下迎来价值蜕变。

04、新静安组团

大宁量不多了，静安天悦四期还有不到200套。

静安更多的新房集中在苏河湾板块。这个板块放在前几年，可能新房都要续销很久，但现在价值简直坐火箭上升，苏河湾中心润府竟然成交了20万/平的二手房。

原因是得益于苏河湾整片的城市更新所带来的新气象，新的界面、新的商业、新的生态、新的生活方式，一切都和以前不一样了，更多的高净值人群开始接受这里。

可以预见，这将是上海下一个高净值人群扎堆的板块，而高潮可能就是明年。

05、陆家嘴滨江组团

就凭“陆家嘴”和“滨江”两个标签，就注定了地段与景观的双重无法复制属性。

当然，价值这还能从两方面感受到：

一是九庐三期开盘，入围分数线达到98.4分，大户型率先卖光；

二是九庐目前的挂牌价普遍在20万+/平。

这就是陆家嘴滨江且是一线滨江的价值。

但事实上，最近一两年，除了九庐，这一带开盘的更多是洋泾滨江，而且不是真正的一线滨江。

而在2023年，像滨江凯旋门、陆家嘴北滨江项目都是压箱底的宝贝，真正的一线滨江项目，荣成昌邑项目也离陆家嘴金融城非常近，地段很好。

06、前滩三林组团

前滩的新房基本走到尾声了，等格力卖完后还剩21-02、03地块，或许是最后入主前滩新房的机会，大家把握。

当然，三林滨江也已经启幕了，中企云萃森林明年还会有房源，但重头戏显然是绿城和华润的项目，它们紧邻黄浦江，还将打造低密住宅。

我想，高能级三林滨江板块的开篇，正需要绿城、华润这样的开发商通过高品质项目来做沉淀。

让我们拭目以待吧。

07、金桥森兰组团

从金鼎首府到招商璀璨公馆、森兰壹公馆，申江路站和森兰板块可谓持续性火了整整1年。

这种火，不光是入围分高，认购率高，一直霸占各批次前几名。

明年该组团重头戏很多，像浦开云璟、金鼎阅府、嘉里荟萃庭以及上海城建&上海东岸投资&高行投资高行项目。

感兴趣的小伙伴要提前关注了！

08、张江唐镇组团

除了金桥，浦东另一个买房“引擎”就是张江，或者更高一个维度说，浦东发展的真核就是张江，所以也不仅是张江的小伙伴，整个浦东的购房者买房都想围绕张江。

那其实主力方向就是两个：

一是张江本板块，二就是城市界面优秀，住宅品质高端，又有2号线、龙东高架串联的唐镇。

关于前者，一直是求而不得，张江的供应太少了，上一个真张江住宅可能要追溯到2020年的中建朗阅府。

但是明年，张江核心地段将上新：中建八局&张江投资张江项目。

唐镇后续供应，华发和安徽高速的地块预计会很火；如果低分，浦发虹湾能立马上车的；浦发唐城项目太大，要看具体推什么地块。

09、闵行西南板块组团

上海地倾西南，闵行外环附近不管是城市界面还是商业、教育配套，都相当能打。

可以这么说，预算800-1000万，这是一个可以和传统市区板块激烈争夺客户的地方。

从天安1号到古美华庭，再到皇都花园，面对年末市场集中放量，七宝、古美新盘依旧能做到每开每罄，足以证明中产客户对于这一带的认可，事实上市中心楼盘也未必能做的到在强力分流下还能一直触发积分、售罄。

也不止于七宝古美，颛桥的热度也被紫薇花园给带起来了，每次大体量推盘都能触发积分，明年颛桥仍有大量供应。

另外，吴泾也很神奇，市场500万级新房已显疲态之势，但象屿招商公园1872一路高歌猛进，已两开两罄。有购房者说了这么一句话：它属于闵行，就比其它500万级的强；而且上海能称高能级产业的只有三个地方，张江、漕河泾和紫竹。

10、嘉定马陆组团

马陆站是2022年嘉定全新崛起的一个新组团，说它崛起是因为：

一，从金地峯汇到越秀保利嘉悦云上、金地西郊悦章，均是大体量推盘且销售斐然。前两者均触发积分，后者卖得也不错，目前还有少量捡漏机会。热销成绩也印证了客户对这里的偏爱。

二，马陆站的连续拍地，也意味着不久后这里将形成一个崭新的，具规模的风尚住宅区，填补了该站在城市界面上的“空白”。

卖得好，有两点很重要：

其一，若工作在市区，从马陆站通勤，绝对距离的确更近；

其二，上下游两站内有丰盛配套，尤其是商业，比较出众。

2023年，金地峯汇和嘉悦云上还会有加推。

11、泗泾-九亭组团

泗泾-九亭，凭借接地气的成熟配套和9号线的便利，一直是漕河泾、徐家汇客户置业的香饽饽。

九亭要等机会，看贝尚湾具体什么时候入市，除此之外基本没其它楼盘。

对于泗泾，其实你当下就能入手。像公园海德有不少余量，星樾云栖也还有部分房源，这两盘离地铁站都很近。想要个性化一些的就公园海德，要常规一点的就选星樾云栖。

另外还有一个选择就是中国铁建·花语天境。

12、徐泾-华漕大虹桥组团

关于徐泾，我分享三组数据（数据来源网上房地产）：

7批次过会1281套房源；

8批次过会1247套房源；

2022年6月楼市重启后，至今半年7个批次，徐泾共过会7004套住宅。

今年徐泾供应量真的非常非常大，但是徐泾还能依旧保持很高的越线率，以及相对不错的入围分，足以说明大虹桥在购房者心中的分量。

记住，今年是7004套。

那明年有多少呢？可以确定的是，徐泾没什么新拍地了，明年的量会大幅减少。在中铁、璀璨时代收官后，基本就只剩蟠龙府2期和虹桥公馆3期了。

所以，我一直在说当下是入主大虹桥徐泾千载难逢的时机，随着供应量大幅下降，没有理由相信，入围分还会下降。

至于华漕，购房者可能觉得相比徐泾，华漕还刚起步，虽然规划很好，但落地时间会很长。

不过有一个点是肯定的，华漕虽然后期有很多地，但目前大华和南山地块，位置可以说是最好的，尤其是南山项目是三轨交。

华漕目前两个有信息的项目，我认为很值得入手。

13、松江新城组团

很多小伙伴经常问我：“作为五个新城中价格更高的松江新城，卖点到底在哪里？”

配套、资源的优质程度和浓度。

其实你别看嘉定新城、青浦新城也说了很久，其实才刚起步，嘉定新城远香湖和青浦新城地铁站的规划才刚出炉，论配套集中度，论新城所建成的规模，城市界面等，它们和松江新城是有差距的。

而与内部板块比，松江新城的商业、教育、生态基本是完胜九亭和泗泾。

所以买松江新城，付出的是更贵的价格，得到的是五个新城中更高品质的生活。

当然，松江新城的价格也不是一个梯度的，广富林更好，其次中山街道国际生态商务区，要性价比就松江东附近。

但不得不说，可能更适合本区客户，或者外区的自驾客，因为项目离地铁都较远。

14、青浦新城组团

青浦新城从佳兆业金茂未来城到首创禧瑞云启，一直都是非常火爆的，首创更是创下1411组认购。

究其原因：

一是，离地铁近，且17号线是五个新城中唯一可直达大虹桥的线路，并联通2号线，这一点很重要，与高能级板块直接串联。

二是，相比嘉定、松江，青浦新城确实比较便宜，高层均价4.3-4.5万/平。

三是，长三角一体化的势能。

而如今，应该再加上一条就是，青浦新城的中央商务区，没错！青浦新城其实才刚起步，真正的中央商务区马上要开始打造了。

所以，以后判定青浦新城楼盘的价值，离中央商务区的远近，会成为重要考量。

15、顾村组团

顾村很大，楼盘价位跨度也较大，但相同点在于它们都备受瞩目。比如中企光华雅境、建发熙和府热度一直很高。

大致又能分两个片区：

西面以新顾城为代表，楼盘有建发熙和府和中建熙江岳。两者离龙湖天街较近，周边也有很多待开发空地，有地就有希望，未来潜力比较大。毗邻7号线，比较适合在静安寺、长寿路以及上海北区上班的小伙伴。

顾村还有一头在央玺附近，这里也会有新项目，外环内地段，毫无疑问价值高不少。

相比新顾城7号线，这一带与1号线、南北高架以及大宁关系会更紧密。

其实自央玺高层售罄后，沿1号线、南北高架已经很久没有600-700万级的房源了，华发和佳运顾村项目可谓久旱逢甘霖啊。

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